重磅发布 | 2019中国房地产行业发展白皮书精华摘要（上）

摘要：房地产市场从单一面向多维度方向前行。在多元格局中，房企们要如何调整前进步伐，突围而出？种种问题，值得我们深思与探讨。

随着房地产行业从高速发展到平稳落地，市场不断分化、行业集中度逐渐增加，房企在应对融资收紧、债务压力的同时，还要在规模和利润中取得平衡。此外，  房地产市场也从单一面向多维度方向前行。在多元格局中，房企们要如何调整前进步伐，突围而出？种种问题，值得我们深思与探讨。

地产融资：监管收紧 债务围城

   以100余家企业作为样本，统计其公开发布的融资数额，发现2019年上半年房企融资数额达到12309.11亿元（含拟融资计划，下同），其中债券融资达到7602.19亿元，占比61.76%。若分月来看2019年4月融资总额最高，达到3309亿元，其中债券融资额为1636.29亿元，而公司债在债券融资中占比36.76%。4月过后，随着监管层对融资收紧，融资金额下降明显。刚刚过去的6月份，房企融资动作进一步减少，录得的融资金额仅为2074.74亿元，环比下跌8.93%。

反观海外融资，6月有所回升。2019年1到5月，样本房企海外融资的金额分别为836.67亿元、604.46亿元、789.94亿元、740.10亿元和229.64亿元。其中23号文发布后，境内融资环境出现明显收紧态势，房企积极谋求海外发债上的突破。于此，6月单月海外融资数额出现环比大幅增长，增幅为189.75%，录得的融资额为665.39亿元。

如果从融资期限上审视，2019年上半年房企短期融资（2年以下）占比为25.38%，2-4年期限的融资占比为41.47%；5年及以上年限的融资占比则为33.15%。面对债务兑付压力，房企的主要信条是解决债务，急于输血，以缓解紧绷的资金链。因此以新的高息债置换到期债务在上半年也较为普遍。当然，如此这般，房企的融资成本也水涨船高。统计发现，2019年上半年房企的平均融资成本为6.96%。单月来看呈现波动上涨趋势，其中2月、4月以及6月的融资成本相对较高，分别为7.32%、7.59%、7.48%。若下半年，资金收紧态度不变，房企的融资成本还将进一步升高。